樓市高燒背后：房地產信托再升溫 暗藏風險 2016年09月29日14:31 來源：新浪財經|

   伴隨著今年5月份以來各地“地王”頻出，部分一、二線城市的房價正以令人咋舌的程度上漲。與此同時，沉寂許久的房地產信托，也開始在2016年的后半程發力，發行市場不斷升溫。

 2016年，房地產市場持續出現“高燒”現象，并將其熱度迅速向行業傳遞。

 伴隨著今年5月份以來各地“地王”頻出，部分一、二線城市的房價正以令人咋舌的程度上漲。與此同時，沉寂許久的房地產信托，也開始在2016年的后半程發力，發行市場不斷升溫。

 業內分析人士稱，隨著房價急劇上行，房地產信托市場的風險也逐步累積。

 樓市“高燒”地產信托再升溫

 作為市場“嗅覺”最為敏銳的金融機構之一，信托對于市場變化的反應速度不可謂不快。2016年以來，地產市場的“高燒”一場接一場，此前已經漸漸淡出市場的房地產信托也乘著這股“東風”再度升溫。

 來自用益信托的統計數據顯示，2016年1—8月份，集合信托市場上共計發行595只房地產信托，發行規模達1549.16億元;同比去年同一時期的規模1362.53億元，漲幅達13.70%。

 而來自國投泰康信托研究發展部的一份報告則顯示，2016年以來，集合房地產信托的發行規模和占比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產信托從一季度單月百億元的發行規模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產信托的發行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地產業務已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業務。

 事實上，房地產信托的升溫與房地產行業的火爆程度成正相關。據記者跟蹤了解，與以往較長時期處于資金信托投資領域最末位的排行不同，今年5月的最后兩周，從資金投向上看，這段時期成立的集合信托產品中，房地產領域的投資正開始漸漸從低位回升。房地產領域的融資規模也從最末位的排名漸漸升至第二或第三位。而彼時，也是各地開始頻繁爆出“地王”，地產價格快速上漲的時期。

 值得關注的是，來自國投泰康信托的研究還顯示，由于2016年以來大型房地產的低成本融資通暢，信托公司此輪房地產業務的擴張過程中，交易對手以大中型民營房地產公司為主。國投泰康信托的研究統計顯示，截至今年8月1日，房地產企業發債7588億元，同比上漲292%。此外，2016年上半年上市房企的銀行貸款規模較去年同期亦大幅增長158%。

 因此，信托公司的房地產交易對手以未能通過發債、銀行貸款滿足需求的民營房地產企業為主，項目區位集中在以杭州、南京、鄭州、南昌為代表的人口密集、房價漲幅較快的二線省會級城市。

 策略不同行業內部現分化

 雖然從總體上看，集合房地產信托產品的發行重現上升勢頭，但此次信托業在房地產業務的擴張卻并非行業的普遍行為。

 國投泰康信托研究發展部的報告指出：“當前發行房地產信托較多的公司，主要集中在市場嗅覺敏銳、且原先以房地產業務為主的信托公司。個別信托公司上半年成立的房地產信托規模占其全部集合信托規模的近50%。”

 此外，記者根據用益信托提供的相關資料發現，今年前8個月，四川信托、中建投信托和中融信托發行的集合類房地產信托產品的數量位居業內前三，發行數量分別為123個、50個和40個;而這三家公司的房地產信托產品的發行規模則分別為175.17億元、117.26億元和257.91億元。

 統計還顯示，今年前8個月，房地產信托發行規模達50億元以上的公司包括了中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業信托和杭工商信托。整體而言，今年以來發行房地產信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。

 然而，在部分公司發力房地產信托業務之際，另一些信托公司卻對房地產信托避而遠之。用益信托的統計顯示，2016年前8個月，作為一家大型信托公司，平安信托只發行了一只集合信托產品。部分中大型信托公司更是選擇“零發行”房地產信托產品。業界在對待房地產業務的態度分歧明顯。

 有業內人士向記者表示，當前在市場無風險收益率持續下行的背景下，房地產信托產品的平均收益率仍保持在7%以上的水平，對于客戶仍具有相當的吸引力。而這也可能是今年下半年以來部分信托公司再度發力房地產信托業務的原因——試圖提升公司的盈利水平。

 風險暗藏

 作為集合信托產品中收益率相對較高的品種之一，房地產信托一度成為市場的“寵兒”。但隨著房地產市場的調控措施不斷出臺，以及市場上不斷曝出的兌付風險事件中常常涉及房地產信托，信托公司從2014年開始已漸漸收縮相關業務。

 華東地區某信托公司高管對記者表示，當前信托公司正面臨轉型，除了發展創新業務，對于傳統的信托業務領域正加以嚴格的風控。“比如房地產領域，我們目前幾乎只做一線城市項目，而且對于具體項目的類型、交易對手的資質等都有嚴格要求，并且還要求有抵押物。”該人士指出。

 對于房地產信托業務的風險，業內人士均抱有相對清醒的認識。除了此前不斷暴露的兌付風險外，信托公司眼下對于三、四線城市的地產項目普遍持謹慎態度。而當前房價的持續高企，也令部分房價發“高燒”地區的政府祭出限購、限貸的，國投泰康信托研究發展部的相關人士就認為，政策風險是目前房地產信托面臨的一大風險。

 事實上，當前的房地產市場，在價格不斷飆升的背后，風險也迅速累積。中原地產研究中心就認為，今年上半年的房地產企業雖然收獲了歷史上最好業績，但“增收不增利”、負債率高企等風險已顯現。面對不斷“加杠桿”的樓市，其中存在風險和泡沫正成為業界共識。更有地產私募基金業內人士向記者表示，目前政策“去杠桿”的趨勢越來越明顯，以前拿地—開發—的模式將越來越難賺錢，因此當前炒房的空間已不大，投資者和機構都應該關注其中的風險。

責任編輯：田文杰